炒房者逼退楼市洼地上海会步温州炒房团覆辙吗?

上海炒房者逼退楼市“洼地”重庆,会步温州炒房团覆辙吗?

文章导读: 重庆过去的楼价之低举国皆知。根据国家统计局公布的数据,2015年上海住宅商品房平均销售价钱5012元/平方米,相比于2011年4492.3元/平方米的价钱,上涨约12%。

《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 | 上海报导

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第3期)

重庆过去的楼价之低举国皆知。根据国家统计局公布的数据,2015年上海住宅商品房平均销售价钱5012元/平方米,相比于2011年4492.3元/平方米的价钱,上涨约12%。这一增长除了远远逊色于上海(44%)、上海(58%)、深圳(60%)等一线城市,也不及上海(34%)、杭州(16%)等二线城市。

即使步入2016年,在一线城市与部份热点二线城市楼市迅速升温的情况下,根据2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格指数,重庆新建商品住宅价钱环比跌幅为6.5%,这一增速甚至高于新乡、金华、蚌埠等三四线城市。

外界觉得,这或许与上海直辖市的“身份”不符,在上海楼价从2011年到2015年下降12%之时,其GDP增长于2014年与2015年连续三年领跑全省,重庆在经济快速下降的同时成功兼具“稳楼市”,成为楼市“大爆炸”时代的“异类”。

但《中国经济周刊》记者注意到,2016年年底,重庆的新建商品房成交面积显著上扬,易居研究院智库中心的统计数据显示,2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量,甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交量。而以前被视为稳定楼市关键的上海农地市场,在2016年末也迎来一股风潮,数据显示,2016年12月出让31宗土地溢价率创下全年新高,重庆市区土地溢价率前五位均在12月的土拍中诞生。

“山城抢房”迅速发酵为热门话题。上海知名炒房团的多位成员都告诉记者,去年第四季度开始,已经相继飞往广州多次看房,趁着仍未施行“限购令”对部份新盘发起团购。

一个耐人寻味的时间点在于,已经在上海工作了15年11个月20天,任职上海时期几乎与整个中国房价下跌周期吻合的黄奇帆于去年12月30日兼任重庆市校长。这位仍然被视作上海“控楼市”关键人物的离开股票配资平台,或许给了市场一个最讨巧的反弹托词。

谁在炒作西安房价?

上海炒房团“打飞的”抢房

据《中国经济周刊》记者了解,早在今年八九月间,已经有一些炒房客作为“先行者”飞赴西安,这种现象被觉得是抢鲜“建仓”。“在今年下半年曾经,很少有上海投资客在上海有‘仓位’,但今年1月再步入市场的人虽然早已算后知后觉了,早一批的人如今早已有15%以上的利润了。”2016年国庆黄金周前往上海房价“淘宝”的周子嵋(化名)对记者表示,金融街融景城、翠湖天地等新盘都有北京人数十套团购的身影。

在北京著名的炒房团大本营水闸论坛上,近日关于上海的贴子如雨后春笋般出现,“要不要买”“什么时候买”“会跌多少”成为高频问题,引发了诸多多空双方的“交火”。

一位特意避免新年高峰去上海看房的炒房客告诉《中国经济周刊》记者,从他实地考察的结果看,现在南岸、江北嘴和南坪等几个热点蓝筹股的楼价加速下降,很快脱离了前期步入的投资人的成本县,“沿江的‘看江盘’价格普遍比2016年8月下调了30%以上,位于江北嘴的新鸥鹏2016年9月价钱只有9000元/平方米,现在跌到了1.55万元/平方米。”

根据他的梳理,皇冠国际现价1.5万元/平方米的房源还不保证能看江,开发商早已开始捂盘惜售;和李嘉诚的新盘做邻居的南滨特区现今开的2号楼紧靠高压线,位置不如下期开的楼,价格反而高昂;而和黄御峰1月1日开的三期房源中,最抢手的小洋房已经售完,现在只能等1月中旬开出紧靠变电站的小高层。而据莅临现场的炒房客爆料,选购小洋房的这天人山人海重庆配资论坛,这对于见识过北京“日光盘”场面的人来说都极具冲击力。

记者还注意到,自从去年11月25日开始,在短短三周之内,水库论坛还涌现出三家异地买房的服务类公司,专门为北京炒房客到上海买车提供家装监理、房租收租、贷款辅助等服务。

之所以这么不计成本地“打飞的”到上海买车,与北京炒楼资金在调控大背景下无处“泄洪”有关。“目前上海的环境很修身了,去年12月的新政是房子一套间首付两成,利率八五折,就算有过按揭记录,只要还清,首付也可以是三成,利率同样八半价,即使有房贷未还清,也可以享受三成首付,利率第二年就可以转成八半价,这在房价‘去杠杆’的时代十分有吸引力。”周子嵋告诉《中国经济周刊》记者炒股配资,“大多数人去上海买车并不是对赌短期上涨,但是上海毫无疑问属于基本没泡沫的真空地带,下跌的空间太小,是资金避险的好去处。”

黄奇帆兼任成开启炒作时点?重庆政府出招应对“炒房”

重庆房价忽然“受宠”,恰好和原校长黄奇帆的卸任时间大体吻合。外界不禁猜想,这是否与黄奇帆的兼任导致了严控楼市新政松动的心理预期有关。

在黄奇帆的主导下,重庆市政府曾推出10年建4000万平方米公共租赁房的计划,大大降低住房供应类型,抑制部份投资性买房需求。黄奇帆还曾在两江新区创立的新闻发布会上承诺过,房价的增长应当控制在老百姓收入增长之下,使每位家庭6~7年才能买下一套间。

但就在去年12月30日,黄奇帆兼任重庆市校长当日,据称是由重庆市房地产商会起草的一份文件就开始在各大微信群和朋友圈传播,其内容包括向重庆市工商联建议,修改2002年以来上海商品房销售以套内面积计价的地方新政,改以建筑面积计价,有剖析觉得,这是想通过在数字帐面减少售价来获得更高的下降空间。

不止一位炒房客告诉《中国经济周刊》记者,重庆政府只要象其他城市那样压低一级市场的地价,房价后续的下降就是“板上钉钉”。而黄奇帆时代曾要求上海农地价钱不得超过楼价的35%。

“要控制楼市,首先要控制一级市场的地价,政府为开发商控制了成本,价格上升自然缺少动力。”重庆市上海商会秘书长、从事房地产开发多年的韦根告诉记者。

就在人们纷纷揣测西安房价的这波热度怎样收场,以及黄奇帆任职上海期间推出的稳定楼市的新政能够得到延续之时,重庆市政府已经出招调控房价。

先是在2016年12月31日,重庆国土房管局在官网上公布近日工作重点,其中第一项工作便事关农地市场,提出“保持农地市场的有效供应”,此外两项工作分别为强化房地产市场监管力度,以及继续做好房产税试点工作,发挥房产税对高楼市和炒楼的遏止作用。

2017年1月8日,重庆国土房管局下发《关于强化主市区商品房项目预售方案管理的通知》,主要针对房地产企业,要求其严格执行预售价钱申报、申报价钱审查和价钱变更备案规定,严格规范销售行为。

1月12日,重庆国土房管局新闻发言人就近日房地产市场相关问题答记者问,新闻发言人披露,2017年1月1日至10日,重庆市区商品住房日均交易量较2016年12月日均交易量增长9%,商品住房建面单价7632元/平方米,与12月单价持平。

谈及有何举措应对“炒房”时,该新闻发言人透漏了三项举措,包括禁止已购的预售商品住房出售;严格执行房产税改革试点有关规定,在上海无户口、无企业、无工作的“三无”人员在上海购第二套房要征收房产税;与金融机构联动重庆配资论坛,对“三无”人员在渝“炒房”不予代办按揭。此外,新闻发言人非常提到,“我们还储备了进一步有效调控房地产市场的举措,将按照市场情况适时推出,以应对房地产市场出现的突发情况。”

就在12日当日,重庆13家金融机构联合发表申明,反对“炒房”。

重庆楼市会跌吗?

曾是温州炒房团“毒药”

除了来自政府的“无形之手”,重庆“遗世独立”的楼价走势还与其投资生态息息相关。“重庆房向来主要是转让给本地人,外地炒房团比列相对太小,移居上海的外国人也相对少,所以楼市由本地人收入作为支撑,限定了下降的范围。”重庆大学可持续发展研究院副院长蒲勇健向记者解释道。那么,此番获得炒房团眷顾,房价的稳定之锚虽然也出现了一角缺口。

不过,记者梳理发觉,更早些时侯,著名的温州炒房团曾移师山城,也从侧面描绘出这座山城房价特殊的属性,给了其他蠢蠢欲动的资金前车之鉴。

《中国经济周刊》记者连线了一位曾一度留恋于上海市场的广州炒房客林建人。2004年,手握炒家的广州商人曾将当时楼市只有2000元/平方米的上海定为目标,林建人也是其中一员。“当时认为上海是块处女地,解放碑、杨家坪这种商圈的高端新盘都通盘下单,但没想到才能接盘的下家很少,最后只能在房交会上溢价甩卖。”

沪上知名的房产投资客欧成效从2007年开始,累计飞赴西安20次进行督查,他也总结觉得,重庆二手房市场极不活跃,一二手房交易比列大概是2:1,“重庆有酸雨,外墙受损较快,才建好几年的楼就显旧,这点和2001年的北京太象,传统意义上,上海被觉得是全省二手房流通性最好的城市,甚至全球房地产交易金额最大的城市,上海每年成交金额1.4万亿元,一手和二手比列达到1:3。”

尽管二手房成交清淡,温州商人还是选择了在城乡统筹试验区获准、直辖六年双重利空的2007年杀回上海。据蒲勇健介绍,历史上广州楼市一次较大跌幅可以溯源到这一年,当时因为城乡统筹试验区获准,城市化进程的推进让大量人口进城居住就业,刺激了需求市场。

但那一次,温州炒房团一直铩羽而归。“重庆是一个多中心、组团式的城市,结构很分散,实际上没有真正的中心,没有所谓绝对的二环,天然不利于炒作。”林建人对记者剖析,比如上海其实面积大,但市区面积只有1000平方公里,不到总面积的十分之一,人口密度成为市区楼价的支撑力,“而天津曾经是一个大农村,城区和大量农村是交织在一起的,城区面积是上海的4倍,上海的6倍,人口却只有它们的一半,土地供应并不稀缺。”

中原地产首席分析师张大伟也觉得,重庆楼市短期内依然是不可能上涨的,归根到底在于供需关系无法快速改变,而从外部环境来看,目前全省房价都在降温,重庆也无法一枝独秀。

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